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“智能梯控”有什么“奧妙”？能否成為治理群租的“一貼靈”，并在其他樓組、小區推廣？

96棟樓、206部電梯、11595戶4萬多名居民——超大型小區中遠兩灣城，一度被稱為上海群租現象“最嚴重”的小區。從在大門口設門禁卡，到頻繁至每月一次的聯合執法，群租問題依然屢禁不止。


然而，眼下，小區正在經歷一場整治群租的“技術革新”。小區5棟居民樓試點的“智能梯控”項目，讓居民們看到了希望。“技術革新”推出僅幾個月，試點居民樓的群租戶從122戶減少到了76戶。


優美小區難治群租頑癥


提及中遠兩灣城，“群租”二字無法回避。


早在2007年9月，中遠兩灣城就啟動了當時全市規模最大的群租聯合整治行動，次年又在部分居民中試行門禁系統，但收效都不明顯，“二房東”很快卷土重來。2009年下半年起，小區8號樓里的熱心居民們自己組成志愿者小隊，每天在一樓大堂值班，不讓沒門卡的群租客夜間進出大樓。熱心人還動員幾十名居民“值夜班”。


不少小區居民說，他們當初買中遠兩灣城是因其風景優美，誰知后來因群租壞了名聲，人稱“高級棚戶區”。情況最嚴重時，一間100平方米左右的毛坯房住20來口人，群租客上下班時間不固定，半夜三更驚擾居民，火災、盜竊時有發生。


另一方面，居委會主任方鎖英和組長楊解華等人積極與出租房的房東取得聯系。她們發現，群租房房東多為外地投資客，常年不居住在上海，于是不厭其煩給房東打電話，被掛一次、就重新撥一次，終于打動房東，讓他們同意收回出租房或將房屋掛牌出售。有些外地房東清退群租租客后重新裝修房屋，樓里的志愿者們便主動提出“搭把手”，幫忙當監工、接收材料、東奔西跑，為不在滬的業主解決后顧之憂。


然而，嘗試種種治理舉措之后，群租依然難禁。


“梯控”成新式“武器”


去年下半年，由普陀警方建議的“智能梯控”方式浮出了水面，并在前期七方討論會上得到了認可。所謂“智能梯控”其實就是一種電梯控制技術，在原有的電梯上安裝一個類似“門禁”的系統裝置，只有刷卡后電梯才會啟動，將業主送到其要達到的樓面。這種技術在星級賓館較為常見，一些新建高檔小區也有嘗試，而在原有小區內加裝該系統，中遠兩灣城算是上海首例。經過一段時間調試和準備，首批5棟居民樓安裝了“智能梯控”。


“智能梯控”是怎樣“攔”住群租客的？中遠兩灣城物業公司負責人說:“主要是在發卡環節‘緊緊把關’。”據介紹，物業方根據房屋大小及居住在里面的業主性質不同來發放智能卡。若是業主自住，則一人一張；而對于用來出租的房屋，則按照人均面積不少于5平方米的比例發卡，這5平方米是不包括廚房、陽臺、衛生間等在內的實際居住空間。“也就是說，兩室一廳最多領5張卡，三室兩廳就是8張卡。”


在小區8號樓，記者看到，大門左側安著一個智能門禁終端，想上樓的居民要在門口刷一下卡，進了電梯轎廂，也要刷一下卡才能到自己想去的樓層。


物業方還和居民們共同對一些“特殊情況”作出規定。比如，如果有人遺失智能卡補辦，那遺失的卡就會被立即注銷，開卡、加卡都需要得到母卡確認，而這張母卡就掌握在物業經理手中，這樣就可以嚴控卡的數量和擁有人。許多居民還告訴記者，起初群租者采取“人帶人”的措施對抗智能梯控，但久而久之大家都嫌麻煩，群租的人自然而然就少了。


楊解華說，剛開始，有些居民不適應，常因忘帶智能卡而被關在門外，時間長了便養成了隨手刷卡的習慣，“畢竟安全感強了”。他們剛剛進行了居民意見征詢，住戶們對“智能梯控”的滿意度達到95％。


安裝推廣“眾口難調”


“‘梯控’整治群租的長期效果怎么樣，還不能輕易下結論。”居委會干部發現，就在幾棟居民樓推廣試點“智能梯控”的同時，小區里一批“二房東”也聚在一起商量對策，希望繼續“扎根”在小區里。


盡管試點居民樓的住戶滿意度高，但居委會負責人坦言，“智能梯控”的安裝并不是一件容易事。由于小區新的業委會尚未成立，小區11595戶居民“眾口難調”，導致物業維修資金無法啟用。最先試點的8號樓166戶居民只能通過自籌資金的方式，募集到十幾萬元，先期墊付了安裝“梯控”設備的費用。其他4棟居民樓也采用同樣方式試點安裝了“梯控”。


不僅僅在中遠兩灣城，類似群租治理難問題在不少小區也時常發生。在其他一些大型小區，業主們也曾希望通過刷卡進門的方式“攔”住群租客。一些小區業委會負責人說，大多數業主都很反感群租，因此初步征詢意見時大部分人都會支持刷卡進門、刷卡進電梯的做法，但到了成本核算、方案細化階段，往往會出現分歧——一些老年居民擔心智能卡損壞、多繳物業費等問題；還有的居民覺得，安裝“智能梯控”要更新每棟居民樓的大門、增設監控探頭等，成本太高；還有的小區則因更換了門禁系統而引發業主和群租客之間的矛盾，只好將裝好的電子門禁、“智能梯控”設備棄之不用。


期盼各種執法力量齊發力


除了“技防”措施，治理群租還有哪些良策？


一些用于動遷安置的小區，也易成為群租濫觴之地。針對這種情況，長寧區在新涇北苑探索一條變“群租”為“公租”的新路徑，由區政府部門引導，長寧公共租賃住房運營有限公司負責具體操作，采取“回租”方式，形成以小戶型為主、相對集中的公租房社區。


在松江區方松街道，街道邀“二房東”參與群租整治，將居民渴望安居的訴求與“二房東”提供廉價房源滿足房主和租房者共同需求的訴求相結合，尋找共同利益點。街道一頭鼓勵、一頭懲治，在居委會公告欄里公示獎勵參與群租整治的“二房東”，鼓勵新租客按名單索驥找房源；另一方面，對于不參與群租整治的“二房東”，則給予出租房停水停電的懲戒。半年來，街道534套群租房完成了自行整改，“二房東”的“自覺率”超過60％。


《上海市居住房屋租賃管理辦法》明確規定，必須以一間原始設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得分隔搭建出租或按床位出租，也不得將廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室等出租供人員居住；對于承租人一方，《辦法》也規定“最低人均承租面積”，即以一套住房中居住空間為基準，人均不得低于5平方米；此外還規定居住物業管理區域內的居住房屋，不得出租用作單位的集體宿舍。